На фоне глобальных изменений в миграционной политике Евросоюза, 2025 и 2026 годы стали переломными для инвесторов, планирующих получить «запасной аэродром» в Европе. Традиционные лидеры рынка — Испания и Португалия — фактически закрыли двери для тех, кто привык инвестировать в жилые квадратные метры. В этой ситуации Греция остается последним крупным игроком, предлагающим прямой путь к резидентству через владение недвижимостью.
Золотая виза Греции: Текущие условия и гибкость
На сегодняшний день Золотая виза Греции остается наиболее понятным и осязаемым инструментом иммиграции. Несмотря на недавнее повышение порогов, программа сохраняет свою привлекательность благодаря разнообразию опций:
- 800 000 €: Инвестиции в наиболее востребованные локации (Аттика, Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3100 человек).
- 400 000 €: Для всех остальных регионов страны, что открывает отличные возможности для покупки вилл на материке или менее людных островах.
- 250 000 €: Уникальная «льготная» категория для объектов, переводимых из коммерческого фонда в жилой, или зданий под полную реставрацию.
Главное преимущество греческой программы — полное отсутствие требований по обязательному проживанию. Вам достаточно посещать страну один раз в пять лет для продления карты.
Испания и Португалия: Почему инвесторы уходят?
Ситуация у конкурентов радикально изменилась. С 3 апреля 2025 года Испания официально прекратила прием заявок на ВНЖ за покупку недвижимости. Правительство страны приняло это решение под давлением Еврокомиссии, стремясь снизить цены на жилье для местных жителей. Теперь получить статус в Испании можно только через сложные бизнес-проекты или цифровое кочевничество, что подходит далеко не каждому инвестору.
Португалия сделала аналогичный шаг еще раньше, исключив недвижимость из своей программы. Сейчас актуальные способы получения ВНЖ в этой стране включают:
- Инвестиции в паи фондов (от 500 000 €).
- Взнос в культурное наследие (от 250 000 € — безвозвратно).
- Научные проекты или создание рабочих мест.
Инвестиции в фонды Португалии несут в себе рыночные риски и не дают возможности личного использования актива. В отличие от этого, продажа квартир в Греции позволяет инвестору владеть физическим активом, в котором можно жить самому или сдавать его в аренду.
Сводная таблица условий (2025 год)
| Критерий | Греция | Испания | Португалия |
| Покупка недвижимости | Да (от 250к до 800к €) | Закрыто | Закрыто |
| Альтернатива | Депозиты, фонды | Бизнес-проекты | Фонды (от 500к €) |
| Налог при покупке | 3% (передача прав) | 8–10% (ITP) | до 7.5% (IMT) |
| Проживание в стране | Не требуется | Обязательно (для ПМЖ) | 7 дней в году |
| Срок до гражданства | 7 лет | 10 лет | 5 лет |
Экономическая выгода и рынок недвижимости
Греческий рынок показывает стабильный рост. Согласно прогнозам на 2026 год, доходность от долгосрочной аренды в Афинах составляет около 5.6%, в Салониках — 5.2%. Для тех, кто планирует купить недвижимость в Греции, это означает не только получение документов, но и возвратный капитал.
Важно отметить, что греческий налог на передачу права собственности (3%) является одним из самых низких в Южной Европе. Для сравнения, в Испании сопутствующие расходы при сделке могут достигать 12–15% от стоимости объекта.
Пошаговый алгоритм оформления
Процесс получения ВНЖ в Греции прозрачен:
- Выбор объекта и юридическая проверка: Мы рекомендуем фокусироваться на объектах от 120 м² в зонах с лимитом 400 000 €, чтобы получить лучший баланс цены и качества.
- Получение налогового номера (AFM) и открытие счета: Теперь это возможно сделать дистанционно по доверенности.
- Заключение договора купли-продажи: Средства должны поступить с личного счета инвестора в иностранном банке на счет продавца в Греции.
- Подача заявки: После подачи вы получаете «синюю справку» (Blue Paper), которая дает право легально находиться в стране до получения пластиковой карты.
FAQ: Часто задаваемые вопросы
Можно ли сдавать купленную недвижимость в аренду?
Да, вы имеете полное право сдавать объект в долгосрочную аренду. Однако стоит учитывать, что для программы «Золотая виза» существуют ограничения на краткосрочную аренду (Airbnb) в определенных локациях.
Дает ли ВНЖ право на работу?
Золотая виза сама по себе не дает права на работу по найму, но позволяет открывать собственный бизнес в Греции.
Нужно ли учить греческий язык?
Для продления ВНЖ знание языка не требуется. Экзамен по языку и истории необходим только в случае, если вы решите подавать на гражданство через 7 лет.
Распространяется ли программа на членов семьи?
Да, в заявку можно включить супруга/супругу, детей до 21 года и родителей обоих супругов.
Заключение
Пока соседи по Средиземноморью ограничивают доступ иностранного капитала к жилому сектору, Греция грамотно сегментировала рынок, оставив входной билет доступным. Продажа квартир иностранцам остается важным драйвером экономики страны, что гарантирует лояльность властей к инвесторам в ближайшие годы.
